El nuevo organismo tiene como propósito fundamental generar información confiable y sistematizada, que permita un entendimiento profundo de las problemáticas habitacionales en el país.
Durante la Exposición Internacional de la Construcción y Vivienda (BATEV), que coincidió con el lanzamiento del Observatorio, Llambías recordó que en 2012, al presentar el programa Procrear, se prometió la construcción de 200.000 viviendas en un plazo de dos años, calificándolo como “un completo disparate”.
El especialista explicó que en Argentina se erigen aproximadamente 200.000 viviendas anuales, donde el sector privado aporta el 80% y el Estado entre el 10% y el 20%. “Ninguna política pública puede generar un aumento del 50% en la producción de un año para otro”, aseguró, reiterando la importancia del acceso a datos verídicos y ajustados a la realidad.
El Observatorio también buscará adoptar una perspectiva federal. “Argentina es un país muy heterogéneo y debe ser analizado con en cuenta sus diferencias”, comentó González Rouco, quien añadió: “Es crucial salir del porteñocentrismo o AMBAcentrismo”. Para ello, se prevé el desarrollo de información sobre regiones que carecen de suficiente evidencia estadística.
Asimismo, el economista destacó la necesidad de abordar el acceso a la vivienda considerando no solo el mercado inmobiliario, sino también variables demográficas y sociológicas. “Para que exista acceso a la vivienda tiene que haber viviendas disponibles y personas que puedan acceder a ellas”, sintetizó.
González Rouco también presentó algunos indicadores relevantes del tema: “En 2025, último dato disponible, el 38,7% de los hogares, es decir 5,7 millones, vive en condiciones de déficit habitacional”, indicó, enfatizando que esto significa que cuatro de cada diez hogares afrontan algún tipo de carencia habitacional.
Este porcentaje, aunque estabilizado en la última década entre el 42% y el 37%, ofrece información significativa al analizar los cambios en la naturaleza de ese déficit. Factores como las modificaciones metodológicas en los relevamientos, la migración interna, los cambios en el consumo y las transformaciones surgidas a partir de la pandemia tienen un impacto decisivo en este contexto.
Al descomponer el déficit habitacional –cercano al 39%–, se destaca que “el principal problema son las personas que residen en viviendas que podrían mejorarse, pero que no tienen los recursos para hacerlo”, señaló González Rouco.
La situación habitacional de los jóvenes requiere un análisis específico. “Son el segmento etario que presenta mayor déficit habitacional”, declaró el economista, subrayando la dimensión generacional de este fenómeno. En Argentina habitan alrededor de siete millones de personas entre 25 y 35 años, de las cuales 2,5 millones aún viven con sus padres o abuelos. “Me cuesta imaginar que tantas personas digan: disfruto llegar a casa después del trabajo y vivir con mis viejos”, manifestó, aludiendo a la falta de oportunidades para emanciparse, ya sea mediante el alquiler o el acceso a créditos hipotecarios.
Dentro de este grupo, 1,2 millones viven en hogares con déficit habitacional, mientras que 1,3 millones residen en viviendas que no presentan deficiencias. El especialista pronosticó que, si la economía nacional se mantiene en recuperación y se amplían las opciones de crédito, en aproximadamente dos años, unos 500.000 jóvenes comenzarán a buscar vivienda. “No sé si el sector está listo para tal demanda”, reflexionó.
Los hogares en alquiler representan un caso particular, ya que muestran niveles de déficit habitacional inferiores a los de los propietarios. “Es natural, porque si puedes alquilar, seguramente dispondrás de más opciones”, relató el economista, quien vinculó esta realidad al desarrollo económico: las áreas con un mercado de alquiler más dinámico suelen exhibir mejores niveles de desarrollo. “Es fundamental fomentar el mercado de alquiler y no obstaculizarlo”, enfatizó.
A simple vista, la solución podría parecer sencilla: construir más y mejores viviendas. Sin embargo, el desafío es considerable. “Solo considerando el déficit, se requieren 1,5 millones de viviendas”, destacó el economista.
Este número se eleva al incluir otros factores: se necesitan aproximadamente 500.000 viviendas adicionales para atender la demanda de jóvenes que aún no se han emancipado; otras 400.000 son requeridas para mitigar el hacinamiento, y un número aún mayor si se tiene en cuenta la migración interna.
Para González Rouco, el financiamiento es clave: “No me refiero solo a créditos hipotecarios para adquirir un dos ambientes, sino a un enfoque más profundo”, resumió. En este sentido, hizo hincapié en el papel que puede desempeñar el mercado de capitales. “Gran parte de los problemas relacionados con políticas de vivienda surge de abordar el tema de forma aislada del mercado de capitales”. A juicio del economista, ambos sectores deben considerarse complementarios: sin financiamiento a largo plazo, la posibilidad de acceso a una vivienda dependerá de los recursos disponibles para la compra o la construcción. “Todo esto es insostenible”, concluyó.
Al mismo tiempo, destacó que no todas las soluciones implican la construcción de nuevas viviendas. También es necesario buscar financiamiento para mejorar, ampliar viviendas existentes, conectar hogares a servicios básicos y desarrollar infraestructura en áreas que aún carecen de ella.
La metodología se presenta como uno de los principales diferenciales del nuevo observatorio, según el relato de sus impulsores. “Históricamente se midió el déficit habitacional en términos cualitativos y cuantitativos, pero sin una metodología estandarizada”, explicó el economista, recordando que la mayoría de los estudios se basan en censos nacionales, cuya actualización es efectuada cada diez años.
El nuevo sistema propone incorporar cuatro dimensiones de análisis, lo que permitirá elaborar informes trimestrales que monitoricen la evolución del déficit habitacional en casi tiempo real.
